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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  "為什麼很多開發商會去爭奪一塊盈利前景不好地塊，最重要的原因是這些開發商剛剛進入上海市場，急於在上海市場做出產品樹立自己的品牌，從而再向長三角區域拿地拓展，上海對他們而言，是一個品質的標桿。以麗豐控股為例，剛剛進入上海，一定要用產品品質去證明自己的實力，而盈利能力則是次要目標。"張義鴻認為。

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  "當前土地市場流拍現象增多，客觀上導致市場上土地供應相對減少，這或許導致今後兩三年市場供應長期處於相對偏緊的狀態，從這個角度而言，開發企業應該合理把控好土地市場供應變化而導致的市場投資周期變化，選擇合適機會抄底土地市場。"上海財經大學不動產研究所執行所長姚玲珍表示，從投資角度來說，作為生產要素的土地成本會降至最低，性價比較高的土地往往也會導致開發企業未來可以有相對不錯的投資回報。

  單價地王難掩整體低迷

  一邊是瘋狂的地王，一邊是寂寞的流拍。

  歐陽捷告訴記者，從開發商的角度，已經過瞭悶頭拿地就能賺錢的時代，包括A股房地產龍頭招保萬金在內的多數房企，2014年上半年的銷售數據並不非常理想。這也制約瞭房企進一步拿地的動力。目前的市場環境，大部分房企都會把去庫存作為重要的工作。對於土地，開發商相比之前，會做更詳盡的研究，隻對優質地塊出手。

  而在今年一季度，上海土地市場共計出讓經營性用地55幅，同比大漲61.9%。成交面積228.9萬平方米，同比上漲78.8%，成交總金額達468億元，同比大幅上漲160%。

  新城控股集團副總裁歐陽捷告訴中國房地產報記者，上海房地產市場頹勢難改，擺在開發商面前最重要的是去庫存，市中心的稀缺地塊行情已經看好，但城郊區域風險較大，在有競買人申請競買的前提下延遲出讓地塊，可見上海區縣政府不能接受土地底價成交的結果，而開發商在目前的市場環境下似乎並不"領情"。

  鴻毅資本總裁張義鴻認為，今年上半年以來，上海土地市場分化情況明顯，上海周邊區域的土地大部分是底價成交，而市區稀缺住宅地塊，則屢屢創出單價的地王，這說明一些位置優越的住宅類地塊，依然會受到開發商的熱捧。但這樣的市中心優質地塊出讓，對於總體土地市場並不具有代表性，很難改變目前上海土地市場總體低迷的行情。

  持續近半年的樓市降溫，已經傳導到瞭土地市場，今年以來，上海大部分土地的溢價率都在30%以內，有一半左右的土地拍賣是"底價成交"，全國一二線城市的土地市場均出現瞭降溫。

  中原地產監測顯示，自2009年以來的地王大多沒有好的收場。如中海長風上海地王、金地青浦地王、華僑城的蘇河灣地王等，特別是在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響下，短期內這些地王尚未開建便已"被破發"，在低迷的市場中，地王想要盈利很難。

  在上海黃浦區五裡橋街道104街坊39/1宗住宅用地刷新全國單價地王，成為業內焦點之後，上海嘉定區、崇明縣、浦東臨港地區、以及奉賢區各有一宗土地延時出讓，調整出讓時間的原因均為：在提交競買保證截止時，僅有一傢競買申請人提交瞭競買保證且提交瞭競買申請。這是上海年內第二次在有競買人申請競買的前提下，延時出讓地塊。

  7月9日，該地塊由上海永業集團、上海盛高投資、珠海華發實業及麗豐控股四傢企業參與競拍，最終麗豐控股以5.77億元拿下。該地塊要求配建30%的保障房和2%的公建配套，若剔除這兩部分面積，樓板價將高達88030元/平方米，創下新的全國單價地王新紀錄。

  縱觀上海這幾年的土地拍賣思路，在土地市場不景氣、土地出讓金均價和總量銳減、房地產相關數據下滑的背景下，上海市政府必然會采取適度"托市"措施，例如，增加優質地塊的供應比例，保證土地不流拍，以適度刺激土地市場回暖，保證財政收入穩定。

  在該地塊拍賣現場，麗豐控股現場一位代表稱，這個價格確實挺高，公司拿下它主要是因地塊的位置優越，品牌價值好。這位人士亦承認，該地塊限制性條件也多，開發難度較高。

  世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉認為，單價地王的誕生並不具備標桿意義，這反而正潮州鎮房貸試算是土地市場趨冷的一種特有現象。

  土地市場分化顯現

  88030元/平米的樓面地價，5.77億元的總價，讓上海黃浦房貸台中烏日房貸區五裡橋街道104街坊39/1宗住宅用地又一次成為業界關註的焦點。

  據中原監測的全國重點一二線40個城市成交金額前100的住宅用地和商用地塊顯示，100幅地塊中溢價率在5%以上的地塊去年6月有36幅，而今年僅有13幅，底價成交率今年6月高達63%，而去年同期為34%。

  分析上海上半年的土地市場數據顯示，上海土地市場的分化越來越明顯。今年前6個月，上海土地市場經營性用地成交77幅，同比減少14.4%，成交面積279.1萬平方米，同比減少9.4%，成交金總額達581.9%億元，同比下滑12.6%。

  易居中國執行總裁丁祖昱告訴中國房地產報記者，這幅地塊面積較小，即使樓板價創造地王，也沒有可比性。相反，從該地塊的拍賣情況分析，要求設置瞭30%的保障房，一般地塊要求配建5%，還要求100%精裝修以及現房銷售，諸如此類條件，這塊地的"勾地"痕跡比較明顯。不過由於上海房地產市場相對規范，土地出讓還是要經過市場化操作，所謂"勾地"無法阻攔其他參與者的進入。

  從一季度土地市場數據全線飄紅，到上半年土地市場數據全面走低，二季度的土地市場成交數量、面積、總額幾乎均不到一季度的一半，可以說上海土地市場在今年上半年經歷瞭一次"冰火兩重天"的過山車境遇。

  不過，從地方政府的角度，目前來看，土地財政依然是其最仰仗的收入來源。地方政府並不願意把土地降價出讓，所以目前大部分城市土地的出讓價格相比去年，並沒有像行業基本面一樣下滑。

上海地王與流拍並存糾結依舊

內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/14422838686.shtml

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