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北京土地市場逢地必王 國企在分食工業用地紅利
原標題：北京土地市場的隱秘金礦
導語：在目前北京土地市場“逢地必王”的情況下，金隅集團、北京建工和首農集團等綜合性國企，旗下擁有規模龐大的工業用地儲備，利用自有土地開發保障房項目，在一定程度上滿足中低收入者住房需求的同時，也增加瞭馳騁北京房地產市場的籌碼。
經濟觀察報 記者 田國寶1月5日，連日霧霾重擊下的北京出現久違的藍天，沿長安街一路向西，從八寶山地鐵站向北進入上莊大街，越過田村山南路，一個被廣告牌圍起來的項目正在施工，淺藍色的圍墻上寫著三個黑色大字：金玉府。
這個由北京金隅嘉業房地產有限公司開發的豪宅項目，周邊聚集瞭金隅長安山麓、金隅山墅、金隅瑞和園等多個項目，在開發房地產項目之前，該區域屬於金隅集團旗下西郊砂石廠，砂石廠退出前後，這裡逐步被開發成保障房和商品房項目。
這並非金隅集團第一個利用自有土地開發的地產項目，從2013年下半年北京市政府鼓勵市屬國企利用自有土地開發保障房和自住商品房項目以來，金隅集團已經逐步開發瞭星牌建材廠、燕山水泥廠、西郊砂石廠、北奧、土橋、西三旗等自有工業用地，多數以開發保障性住宅為主。
在目前北京土地市場“逢地必王”的情況下，金隅集團、北京建工和首農集團等綜合性國企，旗下擁有規模龐大的工業用地儲備，利用自有土地開發保障房項目，在一定程度上滿足中低收入者住房需求的同時，也增加瞭馳騁北京房地產市場的籌碼。
接近北京市國土資源局的一位人士介紹，土地用途轉變的正常程序，首先是由國土部門和土地產權人協商收儲工業用地；其次，通過公開方式進行一級開發，把生地變成熟地，規劃部門變更使用性質，國土部門完成土地預審及審批，工業用地轉變為住宅用地；最後，通過公開招拍掛形式對外出讓。
“通常該地塊會由原屬企業進行實質意義上一二級聯動開發，這往往會引發外界爭議。”爭議焦點在於，為瞭確保土地原有者獲取二級開發權，招標過程中往往設定排他性條款，甚至部分土地出讓並非通過公開程序。
西郊砂石廠地塊變遷
金玉府項目所在的西郊砂石廠地塊，原為金隅集團全資子公司北京西砂資產經營有限公司所有，上市公司金隅股份下屬金隅混凝土公司租賃經營，隨著北京城區面積不斷擴大，西郊砂石廠因污染嚴重面臨搬遷。
西郊砂石廠東區地塊自2012年正式啟動改造，金隅嘉業與北京西砂資產經營有限公司簽署協議，以8049萬元獲得土地一級開發權，由北京西砂資產經營有限公司負責實施拆遷，完成後交由金隅嘉業。
一級土地整理完成後，2012年9月份，西郊砂石廠東區地塊建設保障房用地規劃獲得北京市國土資源局審批通過，原來的工業用地性質變更為住宅用地。
2013年，砂石廠地塊西區，金隅混凝土公司因為污染被列入搬遷計劃。
同年10月，海定區國土資源分局向北京市國土資源局上報《海淀區南部地區土地利用總體規劃空間佈局落實方案——金隅西郊砂石場(西地塊)項目》，海定分局開始辦理項目用地預審手續。10月18日，項目用地正式獲得北京市國土資源局預審通過，西郊砂石廠西地塊完成由工業用地到住宅用地的變更。
2013年12月份，金隅嘉業以7.1億元價格獲得該幅占地13萬平方米的土地。主要包括公租房和商品房及配套的中小學項目，其中公租房5000戶，商品房金玉府項目702戶，總建築面積93179平方米，目前還未開盤。
據金隅集團內部人士透露，該幅土地通過非公開出讓形式獲得，初始樓面價每平方米不到3000元，此外，由於土地出讓時不是凈地，金隅股份進行土地整理時投入大約1億元資金，“主要是拆除廠房和設備，進行三通一平投入費用”。
據其介紹，金玉府項目完成後，西郊砂石場地塊基本就開發完瞭，“除瞭這個項目，還有星牌建材地塊、燕山水泥廠地塊、西三旗地塊、北奧地塊，土橋的基本也開發完瞭，利用自有土地開發保障性住房，金隅的力度應該在全北京算最大的”。
國企分食工業用地紅利
近年來，隨著北京市常住人口和城市建設快速發展，建設用地供應壓力隨之增加。北京市國土資源局歷年供地計劃顯示，從2008年到2015年，新增建設用地年供應量從3500公頃減至2100公頃，其中住宅商品房年度供地量從1000公頃減至不足400公頃。
2013年下半年，為瞭緩解供地壓力和控制房價，北京市住建委出臺相關政策，鼓勵國有企業利用自有土地開發保障性住房，鼓勵開發企業參與建設自住型商品房，北京市政府計劃3年內開發8萬套自住型商品房中小企業貸款銀行及土地借貸利息的相關問題免費諮詢，同時，實施多年的兩限房退出供地計劃。
當年12月，金隅旗下星牌建材地塊率先加入自住型商品房開發行列，成為北京市第一個吃螃蟹的國有企業。隨後北京建工、首農集團等眾多房企也紛紛攜自有土地進入這一領域，一時間，自住型商品房遍地開花。
這些企業參建自住型商品房的自有用地多為此前的工業用地。
據上述金隅人士介紹，央企和北京市國企很多開發商都是綜合性企業，除瞭房地產開發業務，還有其他工業、倉儲、基礎設施運營台北機車借款免留車台南信貸借款等業務，隨著北京市“退二進三”、“騰籠換鳥”等政策實施，北京國企和部分央企遺留下大量工業土地。
“金隅前身是建材工業局，主要做水泥、混凝土、磚、玻璃等建材，這些產業都是政府明令退出的產業，所以金隅存量工業用地相對比較多，但都是小塊不成片的，通過企業自己轉化開發。”
從2008年到2015年8年間，北京市累計土地供應總量為45800公頃，其中存量建設用地為22430公頃，為北京市土地市場貢獻瞭近一半(49%)的建設用地。
在京津冀協同發展格局下，北京市內大量產業將向天津和河北轉移，這將是繼搬遷污染企業之後又一次大規模盤活存量建設用地舉措，據北京晨報報道，2015年通過計劃搬遷各類產業，北京市累計整理出52.6平方公裡存量建設用地。
據上述金隅人士透露，首農集團、北京建工和金隅集團及首創、首開手中都有大量存量工業用地，“首農下面有很多農場，土地資源應該是最多的，起碼在10萬畝級別，其次就是建工和金隅，每傢也有幾萬畝，首創也有一些。”
一般情況下，不成片的土地主要由企業與政府協商後進行再開發，一部分被用來開發保障性住房，如金隅星牌建材廠項目，北京建工百子灣項目；一部分在不改變土地性質的基礎上進行二次使用，如首創旗下郎傢園6號被開發成辦公用房，還有部分被改造成創客工場、文化創意園區等，當然也不排除部分被用來開發房地產項目。
在目前北京市土地資源緊張的背景下，這些手握大量存量土地的央企和北京國企無疑成為最大受益者，這些存量土地如何使用？最終決定權在北京市政府手中。
不會成為國企地產盛宴
自住型商品房發軔於2013年3月“京十五條”房地產調控政策，在海淀、朝陽和昌平進行3個試點項目，拿地時即限定未來銷售價格。
2013年10月份，北京市住建委發佈消息稱，兩年內將推出7萬套自住型商品，其中2013年推出2萬套，2014年推出5萬套，截至2015年底，累計有47295套自住型商品房上市，距離7萬套目前還差2萬多套。
2016年北京市供地計劃還未出爐，據悉會繼續減少經營性用地供應量，加大保障性住房用地比例。
2014年以來，由於房企在北京市不斷拍出高地價項目，同區域自住型商品房價格與普通商品房樓面價形成較大差距，眾多業內人士判斷，未來自住型商品房或將逐步退出，住宅供應方面形成保障性住房和普通商品房兩條腿走路格局。
若自住型商品房退出市場，未來存量工業用地繼續納入北京市整體供地計劃中，一方面繼續開發保障性住房，一方面將進行文化創意園區、產業園區和創客空間等方面改造。
以郎傢園6號項目為例，該地塊原為北京醫藥集團生產廠房，企業退出後納入CBD 商務區規劃范疇，首創集團以整體收購方式獲得項目，按照原定計劃，該地塊由首創進行一級開發後重新掛牌出讓，但是由於種種原因，至今並未進行一級開發，首創將其改造成辦公用房，土地性質仍舊為工業用地。
據上述接近北京市國土資源局人士介紹，存量工業用地再利用過程中存在諸多政策制約和利益博弈，“一是北京市總體規劃和年度供地制約，不可能全部開發成房地產，而是根據具體建設需要進行規劃使用。”
另一方面，這些存量土地掌握在國企和央企手中，“如果政府部門進行統一收儲、統一公開出讓，雖然可以增加政府收益，但收儲成本較高，企業方面也不一定會願意，所以在符合整體規劃情況下，讓企業自主開發也是個出路。”
2013年下半年實施的鼓勵國有企業利用自有土地開發保障房項目，隻是北京市政府探索盤活存量用地一種嘗試，“這些存量工業用地原來都是通過劃撥方式獲取的，用來開發保障房和自住房，雖然價格與商品房存在一定差距，但土地成本很低，利潤並不一定差，這既符合政府保障低收入群體住房需求思路，也符合企業的利益。”
“這種模式是在符合北京整體規劃基礎上一個嘗試性動作，並不是常態化的操作模式，不是說未來所有存量工業土地都被開發成房地產，這也與北京市疏解人口政策不符。”上述接近北京市國土資源局人士說。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20160108/165824129338.shtml
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