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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  19日，兩傢地產公司天保基建和中茵股份非公開發行A股股票的申請獲批。對於房地產企業來說，股權再融資無疑是緩解資金困境的重要渠道。另一方面，對於早就設好"防火墻"的銀行來說，個別房企資金鏈斷裂的消息尚不構成重大風險。據瞭解，浙江的大部分銀行已開始排查風險，但類似個案仍有可能繼續出現。業內人士認為，經過多年的演變，房地產市場的差異性愈加凸顯。在庫存持續增長的壓力下，往年出現的樓市"小陽春"，今年不僅難以再現，甚至有演變成"倒春寒"的風險。

樓市庫存積壓壓垮小陽春 債務違約案例料難避免

  分析人士認為，三四線城市銷售遲緩，主要由於供大於求所致；而一二線城市樓市未回暖，則由於高房價背離瞭市場購買力，迫使價格下調。

  樓市庫存壓力繼續加大

  這個案例使市場頗為恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民間借貸規模大、鏈條長，且房地產業杠桿率較高的地區，一旦出現大規模債務違約，很容易引發系統性風險。其二，與當前市場的大背景有關。2014年春節之後，房地產市場利空消息不斷。媒體先是爆出一些三四線城市樓市庫存過剩，有些地區的公職人員甚至被要求參與賣房。此後，部分區域的房地產項目出現降價，且已經蔓延到廣州、北京等一線城市。

  3月中旬，浙江省寧波奉化知名的房產開發企業--浙江興潤置業投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19傢銀行和其他金融機構涉及其中。若該企業最終被認定資金鏈斷裂，將成為今年首例房地產債務違約事件，並可能對當地的金融體系帶來不小沖擊。

  首先，不同城市庫存及待售面積進一步加劇分化。一線和部分二線城市供應相對不足，甚至出現庫存告急，而溫州、常州、營口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長較快，空置率較高，甚至出現瞭大量"鬼城"。

  在我國房地產業市場版圖中，浙江的重要地位不言而喻，且上一輪市場調整，正是肇始於浙江溫州。而本輪最初啟動降價的樓盤項目是浙江杭州。業內人士認為，一旦浙江樓市發生大規模債務違約，很可能意味著房地產業新一輪調嘉義小額信貸信貸年息貸款30年整的開始。

內容來自sina新聞

  某股份制銀行寧波分行人士透露："據我瞭解，從去年下半年開始，有幾傢大房企也開始收縮規模瞭。比如把地方分公司、子公司的資金調配權限收歸總公司，因為許多大房企都有自己的財務公司，一般數額不大的融資需求，他們內部就可以消化，但去年下半年開始也緊張起來瞭。"

  中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，目前中國的房地產貸款風險總體可控，還遠未到上升為金融系統性風險的程度。不排除未來仍有類似的個案發生，但引發"違約潮"的可能性很小。"在銀行撥備充足的情況下，適度曝露違約風險，對整個金融體系是好事，實際上以前整個信貸資源配置是極度扭曲的。"曾剛指出，一方面，目前房地產貸款占銀行信貸的比重比較低，遠低於歐美發達國傢的占比；另一方面，數據顯示，房地產貸款的損失率也是比較低的。

  在資金面上，房地產業並未出現大的問題。根據國傢統計局的數據，今年1-2月份，房地產開發企業到位資金21264億元，同比增長12.4%。其中，國內貸款4913億元，增長24.8%；自籌資金8256億元，增長12.6%。

  第三，不同企業的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發佈年報的22傢上市房企中，13傢企業存貨出現增長。其中，三傢企業增長30%以上，大名城增長66%，中航地產增長39%，陸傢嘴增長36%。數據還顯示，截至2013年末，萬科存貨3311億元，同比增長29.79%，比2012年末提高7.3個百分點。

  浙江奉化龍頭房企興潤置業因無法償還債務而破產的消息，引發瞭浙江當地銀行業對房地產行業及其信貸違約風險的擔憂。浙江當地銀行業內人士認為："雖然興潤隻是個案，但是江浙的企業普遍都有互保、聯保的習慣。目前大部分銀行都開始從內部排查瞭，看有沒有關聯的客戶、資金。"

  "興潤置業的個案，我相信實際損失應該不大，考慮到抵押物價值以及可能的重組，不良風險應該可以正常釋放。不可否認，江浙地區受經濟周期影響是比較大的，但對於商業銀行來說，這些地區的制造業、鋼貿等領域貸款才是風險高發區。"中國銀行國際金融研究所宏觀經濟研究主管溫彬表示。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-20/08502653667.shtml

  在庫存不斷增加的同時，市場銷售始終不見起色。以北京為例，根據北京市住建委的數據，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%。從成交額看，北京商品住宅合計簽約818.8億元，同比下降58%。

  其次，不同類型的商品房呈現加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫存速度較快，而總價高、性價比低的豪宅和零售型商業的存貨增加較快。特別是商業地產，據蘭德咨詢的一項調查數據顯示，我國上市房企中含有商業地產業務的，相對於資產值，租金收入僅占1.5%左右，而凈收益大都為負。因為供應量依然有增無減，可以預見今後持有資產評估增值和租金水平仍會繼續走低，庫存量和空置率會進一步上升。這是商業地產不得不面臨的窘境。

  中原地產分析師張大偉表示，房地產市場持續的暴漲，依賴的是信心。隨著利空消息的持續擴散，黃金般重要的信心已經開始動搖。2014年市場出現調整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。而伴隨著這種調整，房地產企業債務違約的情況還將繼續出現。

  宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市，所謂熱銷也隻是個別項目，許多項目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進入新一輪高存貨期，很有可能敲響行業及開發商的資金警鐘。

  野村證券認為，中國房地產行業的過度供給問題會持續惡化，系統性風險也會進一步增加。供給過剩、庫存持續增加、勞動力回流等問題均會加大房地產行業面臨的風險，且風險主要集中於三四線城市。2014年房地產行業分化或更明顯，過度供給問題也會更加突出。

  債務違約案例料難避免

  值得註意的是，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優惠如今已經絕跡，在當前的房地產按揭貸款中，基準利率已成主流，部分銀行甚至已經出現瞭上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高瞭購房者的實際成本。

  亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在自住商品房、信貸、預期等多方因素沖擊下，市場觀望情緒有所增多，今年3月的樓市註定難以維持去年同期成交高位。

  房地產貸款風險可控

  一位國有大行總行信貸部人士表示，早從2013年開始，該行就已經開始嚴格控制房地產相關貸款的投放，對於房地產企業的"名單制"管理也比較嚴格。"我們的門檻設定的比較高，除非是招保萬金這類全國一流房企的項目，其他我們隻貸給有國資背景的房企。那些非一線城市的房地產項目貸款利率也會相對高一些，隻有少數幾傢全國一流房企可以享受貸款基準利率。"

  該人士還透露，今年銀行的信貸額度較緊張。"我們銀行對於每年新增貸款中房地產(6.45, 0.05, 0.78%)貸款的占比是有限制的，而且每個地市分行能夠拿到的信貸額度也不一樣。據我瞭解，目前江浙一些地市分行的房地產貸款額度已經用得差不多瞭，其中大部分是做資質較好房企的存量授信。"

  在經過2013年的樓市"大豐收"之後，今年房地產企業的日子似乎變得不好過瞭。春節之後，房地產市場不斷傳出利空消息，從部分三四線城市庫存積壓嚴重，到一二線城市部分項目降價，再到浙江、廣西部分房企資金鏈斷裂，勾勒出房地產泡沫破裂的邏輯鏈條。人們不禁會問，樓市系統性風險究竟離我們還有多遠？

  上述人士告訴記者，雖然該行目前並未有貸款投向興潤置業房屋二胎借款銀行任何問題免費諮詢，但這兩天該行也在開始仔細排查行內客戶，以及房地產貸款客戶的抵押物情況。"我們2013年以來房地產貸款就做得比較少瞭，即使要做也必須是寧波市核心地段的項目，像奉化這類地區的房地產項目我們基本不介入。"他坦言，目前總行雖然允許各分行上報房地產項目，但是批貸流程非常嚴格。

  分析人士指出，房地產企業內部已經出現分化，與大型房企相比，中小房企的資金成本相對偏高，部分區域佈局相對單一，很難形成足夠的抗風險能力。據悉，興潤置業出現資金問題隻是"冰山一角"，一些產品線不合理的中小房企已經遭遇到資金困境。

  造成部分房企資金鏈緊張的"罪魁禍首"，很大程度上在於不斷積壓的庫存。根據國傢統計局數據，截至今年2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米。按照當前的銷售進度，足夠10個月消化。

  溫彬說，近幾年房地產開發貸款一直是銀行控制投放的領域，目前房地產開發企業資金來源中銀行貸款占比已從2009年的20%下降到16%。在利率市場化加速的背景下，銀行負債成本的快速上升導致住房按揭貸款投放也受到一定限制，提高按揭貸款利率水平已成普遍趨勢。但由於對影子銀行監管日益加強，信托、債券、委托貸款等其他非銀行信貸資金來源正在隨之減少，因此，今年房地產開發貸款占房地產開發企業資金來源的比重或許會重返20%以上。不過，在房地產貸款結構上銀行會更側重支持保障房建設項目。在風險防范方面，銀行會通過提高開發貸款利率、增加撥備等方式應對房地產市場的潛在風險。

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• 樓市庫存積壓壓垮小陽春
• 樓市庫存積壓壓垮小陽春 債務違約案例料難避免(1)

• 樓市庫存積壓壓垮小陽春 債務違約案例料難避免(2)

  蘭德咨詢機構總裁宋延慶指出，全國性數據和一概而論式觀點隻能反映大致趨勢，但市場整體庫存不斷增加卻是事實。其中，一些結構性的庫存情況頗為值得關註。

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